在寸土寸金的黃浦江畔，已經(jīng)荒置5年的“富士康大廈”地塊，展現(xiàn)出啟動的跡象。

本報記者調(diào)查了解，該地塊是以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，是當(dāng)時上�！翱偛拷�(jīng)濟”招總計劃的重要標(biāo)的。

在5年的時間里，該項目除了坐享土地價格數(shù)倍翻番、建筑總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來豐厚的廣告效應(yīng)。

粗略計算，富士康大廈建造成本起碼需要20億元左右。但對目前制造代工業(yè)利潤益壓縮的富士康來說，這筆錢要一下子籌齊，也并非易事。

富士康國際 （02038.HK)財報顯示——2008年，富士康全年凈利潤1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤3900萬美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

盡管總裁郭臺銘多次公開表明公司成立30余年，不曾進軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來也不會進軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隸屬富士康名下，一家注冊資本在30億港幣的香港軒盛投資有限公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，或許成為郭臺銘旗下新的利潤增長點。

這即是富士康在2005年低價拿地的原因。但至今，該地塊仍未正式開工。該地塊周圍環(huán)繞著花旗銀行、環(huán)球金融中心、太平金融大廈等知名建筑。

本報記者看到的一份材料顯示，直到2010年1月下旬，富士康大廈項目仍處于方案初級階段，施工設(shè)計尚未開始。

不過，富士康仍在進行大廈的設(shè)計、建筑招標(biāo)工作。在另一份材料上，記者看到，該地塊預(yù)計建設(shè)周期為2010年11月至2012年12月，預(yù)計成本3億元。

材料顯示，富士康大廈將采用自用和出租兩種形式。將建成20層高的辦公樓，辦公樓面積達7萬平方米；另設(shè)有4層地下停車場，為1.1萬平方米；以及2.7萬平方米的零售商業(yè)用房，總建筑面積為10萬平方米。大樓主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻用玻璃幕墻裝飾。

在簽約該地塊5年之后，富士康大廈將“鴻海中國（大陸）總部”用以自用和出租�！鞍凑f，招總計劃里，便宜給企業(yè)的土地，是讓企業(yè)開設(shè)總部使用的。但很多企業(yè)都是以設(shè)立總部名義拿到地，轉(zhuǎn)而變成集團的投資項目公司，極少自用，大多出租�！鄙鲜鋈耸糠Q。

根據(jù)相關(guān)政策，總部過來注冊后，該集團在全國分公司的稅費將上繳至總部所在的地區(qū)。

值得注意的是，此前，富士康大廈也曾規(guī)劃開工時間，建造周期為2007年9月至2009年6月。

富士康大廈位于上海市陸家嘴金融區(qū)B4-2-1地塊，占地面積為1萬平方米，地上部分建筑面積為5萬平方米。

2005年1月10，鴻�？萍计髽I(yè)集團與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署 “鴻海集團中國總部大廈項目土地使用權(quán)”轉(zhuǎn)讓意向書。該項目被稱為鴻海項目。

2005年5月25，“鴻海集團中國總部大廈項目土地使用權(quán)”轉(zhuǎn)讓合同，則改由富士康企業(yè)集團與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署。

此后，上海市地方政府將該地塊稱為：鴻海項目。在2006年，陸家嘴功能區(qū)管委會年度報告中重點標(biāo)出：將大力支持鴻海項目的建設(shè)、完成區(qū)府督辦的鴻海項目的開工工作。

不過，此后，該地塊一直閑置。本報記者在采訪中，簽署該地塊轉(zhuǎn)讓合同的富士康集團新聞發(fā)言人劉坤則表示，“完全沒聽說過”該項目，“并不知道有總部在上�！薄Ｅ_灣的鴻海集團也表示“對此事不清楚”。富士康科技集團為臺灣鴻海集團持股公司，分別在臺灣和香港上市。

總部地塊 荒置5年

本報記者調(diào)查了解，正預(yù)備啟動的富士康大廈，是富士康企業(yè)集團于2005年簽約，以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，是當(dāng)時上�！翱偛拷�(jīng)濟”招總計劃的重要標(biāo)的。

也就是說，該地塊在功能上，其為“鴻海中國（大陸）總部”；在名稱上，定為“富士康大廈”。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，在寸土寸金的陸家嘴濱江地區(qū)，幾乎很少有土地是通過招拍掛的形式獲得，在浦東新區(qū)政府的“招總計劃”里，公司可以低于市場價一半的價格，在陸家嘴濱江區(qū)域興建總部。

土地金倍漲

富士康和鴻海公司均對位于陸家嘴的“總部項目”表示“沒聽說過”，并拒絕采訪，但本報記者查閱到，上海市相關(guān)部門在2006年12月12，就曾以文本形式發(fā)放富士康大廈項目建議書的批復(fù)。文件編號為：滬浦發(fā)改投（2006）0846號。

并且，在該地塊的“建設(shè)項目設(shè)計方案審批”和“建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證審批”中，建設(shè)內(nèi)容為：富士康大廈。來文單位為：上海富士康有限公司。

事實上，該“總部項目”的經(jīng)營工作一直由上海富士康有限公司進行。

一位曾在富士康工作多年的人士透露，自2006年后，上海富士康有限公司就成立了 “上海富士康大廈項目籌建處”，主要開展位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)富士康大廈項目的報審批工作，并且，該籌建處還負責(zé)“富士康大廈”的建筑設(shè)計方案、地質(zhì)勘查工程、玻璃幕墻設(shè)計、消防設(shè)計敵投標(biāo)工作。

此外，記者從陸家嘴公司獲悉，2006年年中，富士康公司與陸家嘴公司發(fā)生過一筆5400萬的土地款，隨后，在2007年年中，富士康公司又與陸家嘴公司發(fā)生過一筆3.51億元的土地款。

該兩筆款項——即是富士康大廈的土地轉(zhuǎn)讓合同款。

緊挨著“富士康大廈”地塊旁的一個集團企業(yè)副總告訴本報，2005年，陸家嘴濱江地塊的“招總計劃”，土地獲得價格約在每平方米600美元至800美元左右。時至今，該地區(qū)樓面地價則超過每平方米4萬人民幣，租金約在每天每平方米10美元左右。

另外，由于承諾設(shè)立總部，根據(jù)上海市政府相關(guān)優(yōu)惠政策，除了可以不進行公開招標(biāo)，直接取得用地外，容積率等指標(biāo)也可放寬。

值得注意的是，2005年，富士康簽署拿該地時，在合同中標(biāo)注為土地面積1萬平方米，地上部分建筑面積5萬平方米。2010年，該大廈在建筑招標(biāo)時總面積則規(guī)劃為10萬平方米。面積總量翻番。上述人士透露，可能富士康拿地較早，那時有相關(guān)規(guī)定樓高90米，不過，現(xiàn)在，陸家嘴地塊容積率沒有這么低的，通常，黃浦江邊第一排樓約在160至180米，第二排在180米，第三排就在200米了。

這5年的時間里，富士康大廈項目，除了坐享土地價數(shù)倍翻番、建筑總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來豐厚的廣告效應(yīng)�！霸陉懠易�，大樓只要有企業(yè)冠名權(quán)，在樓上豎一個廣告牌，一年就值1000萬�！标懠易烊耸糠Q。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突圍

“確實有‘兩年土地不開發(fā)，就沒收土地’的政策，但執(zhí)行的非常少”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像富士康這樣“閑曬”土地的，在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)域仍然存在。

不過，該人士稱，一般企業(yè)在拿到地后，首先想的不是囤地，而是怎么調(diào)集資金開工。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，造樓的資金一旦斷裂，就是包袱，而非資產(chǎn)。

“‘招總計劃’的土地合同一般規(guī)定，買地的主體未來在樓里的股本不得低于90%，這使得土地主不能輕易轉(zhuǎn)讓土地，因此囤積意義不大，難處反而在籌資建樓�！�

以在上海陸家嘴濱江地區(qū)每平方米2萬元的建造成本，再加上土地成本、財務(wù)成本等計算，富士康大廈每平方米的成本至少在3.5萬元以上，不論總建筑面積是5萬或10萬平方米，富士康大廈要建起來，至少需要20億元左右。

對于制造代工業(yè)利潤益壓縮的富士康來說，這筆錢要一下子籌齊，也并非易事。

富士康國際財報顯示——2008年，富士康全年凈利潤1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤3900萬美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

在這樣的背景下，盡管郭臺銘多次公開表明公司成立30余年，不曾進軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來也不會進軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但其實不然——

本報記者調(diào)查了解，香港軒盛投資有限公司正是隸屬富士康名下。該公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，公司資本為30億港元，國內(nèi)總部位于深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司。

為了經(jīng)營好軒盛投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，郭臺銘請來原華僑城集團公司黨組書記兼常務(wù)副總裁張整魁擔(dān)任董事長。

軒盛公司的業(yè)務(wù)宣傳中這樣對外描述——作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，將整合前期取得的大量土地資源進行綜合成片開發(fā)，公司總部位于深圳華僑城，已取得土地擬開發(fā)的項目位于深圳、上海、南京、武漢等國內(nèi)一線城市。

本報記者調(diào)查了解到，軒盛投資在武漢設(shè)立的區(qū)域項目公司，名為鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司，該公司注冊資本為6380萬美元。目前，公司開發(fā)武漢東湖高新區(qū)湯遜湖畔低密度住宅項目“軒盛·灣郡”，占地面積達15.4萬平方米，開盤時間為2010年8月。

該處工作人員證實稱，“公司隸屬郭臺銘旗下富士康公司”。

另外，據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)香地咨詢半求工作室的資料，富士康相繼在太原、深圳、武漢、上海等地取得多塊商住用地，富士康將在太原和深圳開發(fā)商品住宅，在武漢湯遜湖畔建設(shè)Townhouse，上海的地塊面積也高達15萬平方米，建設(shè)計劃也正在緊鑼密鼓的進行之中。

此外，有消息稱，去年，郭臺銘旗下的鴻海集團與成都市政府簽約，將在成都投資建設(shè)10億美元的房地產(chǎn)項目。并且，富士康科技集團在與重慶市政府簽署筆記本代工廠項目之外，還計劃在重慶商業(yè)地產(chǎn)投資100億。至截稿時間，富士康集團及鴻海集團對于房地產(chǎn)事宜及總部大廈事宜，拒絕評價。