在寸土寸金的黃浦江畔，已經(jīng)荒置5年的“富士康大廈”地塊，展現(xiàn)出啟動(dòng)的跡象。

本報(bào)記者調(diào)查了解，該地塊是以“鴻海中國(guó)(大陸)總部”名義拿下，是當(dāng)時(shí)上�！翱偛拷�(jīng)濟(jì)”招總計(jì)劃的重要標(biāo)的。

在5年的時(shí)間里，該項(xiàng)目除了坐享土地價(jià)格數(shù)倍翻番、建筑總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來(lái)豐厚的廣告效應(yīng)。

粗略計(jì)算，富士康大廈建造成本起碼需要20億元左右。但對(duì)目前制造代工業(yè)利潤(rùn)益壓縮的富士康來(lái)說(shuō)，這筆錢要一下子籌齊，也并非易事。

富士康國(guó)際 (02038.HK)財(cái)報(bào)顯示——2008年，富士康全年凈利潤(rùn)1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤(rùn)3900萬(wàn)美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

盡管總裁郭臺(tái)銘多次公開表明公司成立30余年，不曾進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)也不會(huì)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隸屬富士康名下，一家注冊(cè)資本在30億港幣的香港軒盛投資有限公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，或許成為郭臺(tái)銘旗下新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

總部地塊 荒置5年

本報(bào)記者調(diào)查了解，正預(yù)備啟動(dòng)的富士康大廈，是富士康企業(yè)集團(tuán)于2005年簽約，以“鴻海中國(guó)(大陸)總部”名義拿下，是當(dāng)時(shí)上海“總部經(jīng)濟(jì)” 招總計(jì)劃的重要標(biāo)的。

也就是說(shuō)，該地塊在功能上，其為“鴻海中國(guó)(大陸)總部”；在名稱上，定為“富士康大廈”。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，在寸土寸金的陸家嘴濱江地區(qū)，幾乎很少有土地是通過(guò)招拍掛的形式獲得，在浦東新區(qū)政府的“招總計(jì)劃”里，公司可以低于市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格，在陸家嘴濱江區(qū)域興建總部。

這即是富士康在2005年低價(jià)拿地的原因。但至今，該地塊仍未正式開工。該地塊周圍環(huán)繞著花旗銀行、環(huán)球金融中心、太平金融大廈等知名建筑。

本報(bào)記者看到的一份材料顯示，直到2010年1月下旬，富士康大廈項(xiàng)目仍處于方案初級(jí)階段，施工設(shè)計(jì)尚未開始。

不過(guò)，富士康仍在進(jìn)行大廈的設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)工作。在另一份材料上，記者看到，該地塊預(yù)計(jì)建設(shè)周期為2010年11月至2012年12月，預(yù)計(jì)成本3億元。

材料顯示，富士康大廈將采用自用和出租兩種形式。將建成20層高的辦公樓，辦公樓面積達(dá)7萬(wàn)平方米；另設(shè)有4層地下停車場(chǎng)，為1.1萬(wàn)平方米；以及2.7萬(wàn)平方米的零售商業(yè)用房，總建筑面積為10萬(wàn)平方米。大樓主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻用玻璃幕墻裝飾。

在簽約該地塊5年之后，富士康大廈將“鴻海中國(guó)(大陸)總部”用以自用和出租�！鞍凑f(shuō)，招總計(jì)劃里，便宜給企業(yè)的土地，是讓企業(yè)開設(shè)總部使用的。但很多企業(yè)都是以設(shè)立總部名義拿到地，轉(zhuǎn)而變成集團(tuán)的投資項(xiàng)目公司，極少自用，大多出租�！鄙鲜鋈耸糠Q。

根據(jù)相關(guān)政策，總部過(guò)來(lái)注冊(cè)后，該集團(tuán)在全國(guó)分公司的稅費(fèi)將上繳至總部所在的地區(qū)。

值得注意的是，此前，富士康大廈也曾規(guī)劃開工時(shí)間，建造周期為2007年9月至2009年6月。

富士康大廈位于上海市陸家嘴金融區(qū)B4-2-1地塊，占地面積為1萬(wàn)平方米，地上部分建筑面積為5萬(wàn)平方米。

2005年1月10，鴻海科技企業(yè)集團(tuán)與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署 “鴻海集團(tuán)中國(guó)總部大廈項(xiàng)目土地使用權(quán)”轉(zhuǎn)讓意向書。該項(xiàng)目被稱為鴻海項(xiàng)目。

2005年5月25，“鴻海集團(tuán)中國(guó)總部大廈項(xiàng)目土地使用權(quán)”轉(zhuǎn)讓合同，則改由富士康企業(yè)集團(tuán)與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署。

此后，上海市地方政府將該地塊稱為：鴻海項(xiàng)目。在2006年，陸家嘴功能區(qū)管委會(huì)年度報(bào)告中重點(diǎn)標(biāo)出：將大力支持鴻海項(xiàng)目的建設(shè)、完成區(qū)府督辦的鴻海項(xiàng)目的開工工作。

不過(guò)，此后，該地塊一直閑置。本報(bào)記者在采訪中，簽署該地塊轉(zhuǎn)讓合同的富士康集團(tuán)新聞發(fā)言人劉坤則表示，“完全沒(méi)聽說(shuō)過(guò)”該項(xiàng)目，“并不知道有總部在上�！薄Ｅ_(tái)灣的鴻海集團(tuán)也表示“對(duì)此事不清楚”。富士康科技集團(tuán)為臺(tái)灣鴻海集團(tuán)持股公司，分別在臺(tái)灣和香港上市。

土地金倍漲

富士康和鴻海公司均對(duì)位于陸家嘴的“總部項(xiàng)目”表示“沒(méi)聽說(shuō)過(guò)”，并拒絕采訪，但本報(bào)記者查閱到，上海市相關(guān)部門在2006年12月12，就曾以文本形式發(fā)放富士康大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)。文件編號(hào)為：滬浦發(fā)改投(2006)0846號(hào)。

并且，在該地塊的“建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審批”和“建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證審批”中，建設(shè)內(nèi)容為：富士康大廈。來(lái)文單位為：上海富士康有限公司。

事實(shí)上，該“總部項(xiàng)目”的經(jīng)營(yíng)工作一直由上海富士康有限公司進(jìn)行。

一位曾在富士康工作多年的人士透露，自2006年后，上海富士康有限公司就成立了 “上海富士康大廈項(xiàng)目籌建處”，主要開展位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)富士康大廈項(xiàng)目的報(bào)審批工作，并且，該籌建處還負(fù)責(zé)“富士康大廈”的建筑設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)勘查工程、玻璃幕墻設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)敵投標(biāo)工作。

此外，記者從陸家嘴公司獲悉，2006年年中，富士康公司與陸家嘴公司發(fā)生過(guò)一筆5400萬(wàn)的土地款，隨后，在2007年年中，富士康公司又與陸家嘴公司發(fā)生過(guò)一筆3.51億元的土地款。

該兩筆款項(xiàng)——即是富士康大廈的土地轉(zhuǎn)讓合同款。

緊挨著“富士康大廈”地塊旁的一個(gè)集團(tuán)企業(yè)副總告訴本報(bào)，2005年，陸家嘴濱江地塊的“招總計(jì)劃”，土地獲得價(jià)格約在每平方米600美元至 800美元左右。時(shí)至今，該地區(qū)樓面地價(jià)則超過(guò)每平方米4萬(wàn)人民幣，租金約在每天每平方米10美元左右。

另外，由于承諾設(shè)立總部，根據(jù)上海市政府相關(guān)優(yōu)惠政策，除了可以不進(jìn)行公開招標(biāo)，直接取得用地外，容積率等指標(biāo)也可放寬。

值得注意的是，2005年，富士康簽署拿該地時(shí)，在合同中標(biāo)注為土地面積1萬(wàn)平方米，地上部分建筑面積5萬(wàn)平方米。2010年，該大廈在建筑招標(biāo)時(shí)總面積則規(guī)劃為10萬(wàn)平方米。面積總量翻番。上述人士透露，可能富士康拿地較早，那時(shí)有相關(guān)規(guī)定樓高90米，不過(guò)，現(xiàn)在，陸家嘴地塊容積率沒(méi)有這么低的，通常，黃浦江邊第一排樓約在160至180米，第二排在180米，第三排就在200米了。

這5年的時(shí)間里，富士康大廈項(xiàng)目，除了坐享土地價(jià)數(shù)倍翻番、建筑總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來(lái)豐厚的廣告效應(yīng)�！霸陉懠易�，大樓只要有企業(yè)冠名權(quán)，在樓上豎一個(gè)廣告牌，一年就值1000萬(wàn)�！标懠易烊耸糠Q。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突圍

“確實(shí)有‘兩年土地不開發(fā)，就沒(méi)收土地’的政策，但執(zhí)行的非常少”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像富士康這樣“閑曬”土地的，在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)域仍然存在。

不過(guò)，該人士稱，一般企業(yè)在拿到地后，首先想的不是囤地，而是怎么調(diào)集資金開工。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，造樓的資金一旦斷裂，就是包袱，而非資產(chǎn)。

“‘招總計(jì)劃’的土地合同一般規(guī)定，買地的主體未來(lái)在樓里的股本不得低于90%，這使得土地主不能輕易轉(zhuǎn)讓土地，因此囤積意義不大，難處反而在籌資建樓。”

以在上海陸家嘴濱江地區(qū)每平方米2萬(wàn)元的建造成本，再加上土地成本、財(cái)務(wù)成本等計(jì)算，富士康大廈每平方米的成本至少在3.5萬(wàn)元以上，不論總建筑面積是5萬(wàn)或10萬(wàn)平方米，富士康大廈要建起來(lái)，至少需要20億元左右。

對(duì)于制造代工業(yè)利潤(rùn)益壓縮的富士康來(lái)說(shuō)，這筆錢要一下子籌齊，也并非易事。

富士康國(guó)際財(cái)報(bào)顯示——2008年，富士康全年凈利潤(rùn)1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤(rùn)3900萬(wàn)美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

在這樣的背景下，盡管郭臺(tái)銘多次公開表明公司成立30余年，不曾進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)也不會(huì)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但其實(shí)不然——

本報(bào)記者調(diào)查了解，香港軒盛投資有限公司正是隸屬富士康名下。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，公司資本為30億港元，國(guó)內(nèi)總部位于深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司。

為了經(jīng)營(yíng)好軒盛投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，郭臺(tái)銘請(qǐng)來(lái)原華僑城集團(tuán)公司黨組書記兼常務(wù)副總裁張整魁擔(dān)任董事長(zhǎng)。

軒盛公司的業(yè)務(wù)宣傳中這樣對(duì)外描述——作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，將整合前期取得的大量土地資源進(jìn)行綜合成片開發(fā)，公司總部位于深圳華僑城，已取得土地?cái)M開發(fā)的項(xiàng)目位于深圳、上海、南京、武漢等國(guó)內(nèi)一線城市。

本報(bào)記者調(diào)查了解到，軒盛投資在武漢設(shè)立的區(qū)域項(xiàng)目公司，名為鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)(武漢)有限公司，該公司注冊(cè)資本為6380萬(wàn)美元。目前，公司開發(fā)武漢東湖高新區(qū)湯遜湖畔低密度住宅項(xiàng)目“軒盛·灣郡”，占地面積達(dá)15.4萬(wàn)平方米，開盤時(shí)間為2010年8月。

該處工作人員證實(shí)稱，“公司隸屬郭臺(tái)銘旗下富士康公司”。

另外，據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)香地咨詢半求工作室的資料，富士康相繼在太原、深圳、武漢、上海等地取得多塊商住用地，富士康將在太原和深圳開發(fā)商品住宅，在武漢湯遜湖畔建設(shè)Townhouse，上海的地塊面積也高達(dá)15萬(wàn)平方米，建設(shè)計(jì)劃也正在緊鑼密鼓的進(jìn)行之中。

此外，有消息稱，去年，郭臺(tái)銘旗下的鴻海集團(tuán)與成都市政府簽約，將在成都投資建設(shè)10億美元的房地產(chǎn)項(xiàng)目。并且，富士康科技集團(tuán)在與重慶市政府簽署筆記本代工廠項(xiàng)目之外，還計(jì)劃在重慶商業(yè)地產(chǎn)投資100億。至截稿時(shí)間，富士康集團(tuán)及鴻海集團(tuán)對(duì)于房地產(chǎn)事宜及總部大廈事宜，拒絕評(píng)價(jià)。